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贸易模式观察：寻找隐没的养老床位

导读： 面对扑面而来的老龄化海潮，为加快建设养老服务设施的系列政策铺天盖地而来，从盛开行业准入、开办费补助、福利彩票分红，到税收优惠，政策马力全开。然而，地皮资源这个基础难题连绵在养老服务业发展路路上，笔者从一则诡异的报路起头，与读者分享两则解决案例，提出解决难题之路。

NO.1

一则惊人报路

这篇6月份颁布的报路中写路，记者怕看错了数字，审慎求证后才敢确认“2019年第一季度相比2018年底，全国养老床位隐没了14万张”。而多所周知老龄化社会扑面而来，达到人丁总量的17%以上。另据“合多佑泽养老征询”报路，第六次全国人丁普查重要数据显示，老年人丁比例以每年超过3%的速度增长，至2018年底老年人比例已经超过17%，预计2025年将达到19.7%，到2020年城市人丁养老金总额达到28145亿元，到2030年，将增长到73219亿元。一方面是需要激增，另一方面却是服务供给（床位）削减，这么诡异的景象，背后产生了什么故事？

至2019年我国养老服务重要状态仍是养老院。养老用度由床位费，护理费和餐费三部门组成。《社会政策钻延追2019第2期颁布了北京大学人丁钻研所教授乔晓春对北京市458家养老院的调查汇报。以为养老院最大成本分别是房租和员工薪酬。北京养老院员工在2016年拿到的均匀月税后工资为2788元；同期北京市统计局颁布2016年度全市职工月均匀工资为7709元。养老院员工税后工资均匀水平只是北京市职工均匀工资的36%！看来养老护理员工资并非是养老院最大的成本。

北京市对养老院有过大覆盖面的政策性补助。这份汇报说“普查了局显示，北京市养老机构曾获得过当局财政补助的比例高达82.7%”，汇报还说“只管北京市房租很高，并且出现急剧上涨的趋向，但养老机构可能获切当局提供房租补助的单元则很少，只有3个机构。」丶调查样本的千分之六。而鄙人方五类补助金额中，房租补助金额仅占1.6%。

可见，养老院身处房价高企的城市环境中，物业租金才是显性的最大成本，但很难获得政策补助。这对于第一季度隐没的14万张养老床位，似乎有了较合理诠释。养老院在没得到房租补助情况下，天然把房租压力传递到消费终端，了局是大无数退休老人以其退休金水平，无力承担养老院房费。这份调查汇报结论是：“在北京居住在养老机构，每月至少要破费3000元，最多要破费1万多元”，“北京市占（退休人群）70%的月总收入在5000元以下的老人齐全不具备进入养老机构的可能，不论她们生涯是否可能自理，只能是在家养老或在家接受照护。若是月收入是8000元钱，能够进入绝大无数事业单元和民办非企业养老机构；然而，不论你生涯是可能自理、还是半自理或齐全不能自理，都不及以进入企业创办的养老机构。”便宜的护工薪酬，高企连涨的房租，这是被调查的北京458家养老院的奇怪生计状态。

NO.2

针对高房租的政策博弈

笔者在白银见证了一座旧工厂被刷新成现代化养老院的全过程。下图这座老厂房在吊装垂直电梯井架，将被刷新成养老院。

在什么地段的旧工厂才适合改做养老院呢？经过多年发展，昔时的工厂区已成为城市配套设施美满，交通方便的人丁荟萃区，这种地段的旧工厂适合刷新为养老院。这与好多征询大家及读者们设想的“山净水秀，依山傍海”的景致地段天壤之别。下图是广东某驰名工业镇部门照片，在密密麻麻的房屋傍边，能够看到嵌入其中的蓝铁皮屋面厂房。其中就有筹备刷新成养老院的旧工厂。

工业幼镇通常因其住宅用地和贸易用地指标被邻近中心城市挪用，这些工业用地临时没有转性质征地指标。目前无数戴上“创业园”，“电商服务园”之类帽子在运作，其产权、用地性质和地皮指标都不变。关于把工业用地改养老服务设施用地，河山资源部曾有过划定。见下图：

五年内可不增收地皮租金或收益差价，不用调换用地性质，真是诱人，惋惜该用地政策文件已于2019年4月份期满失效了。

NO.3

旧改投资的财政可行吗？

这座工厂大院构筑面积约3万平方米，目前用作网红创意园。就是网红们穿戴狐仙衣裳，对着镜头表演表情包那种拍摄场地，出租率靠近四成。依附网红狐仙来支持工厂园区的资产性收益，其经营战术就跟狐仙一样不靠谱，明天“钱路”迷茫。

调查厂区周边可比月租金是18元至23元之间。参考白银旧工厂刷新养老院数据，每平方米构筑面积刷新成本节造在1100元比力相宜。

由此估算出这座老工厂的刷新成本，每个房间40平方米室内面积，每房2床。刷新后每平方米月租金45元，得出以下数据：

刷新后每间房出租价值为4135元，其中含房租成本2335元，公共服务成本1800元。养老院床位费属于资产性收益，在销售价值中占比56%，公共服务费占比44%，属于服务性收益。若以每个房间2床推算，每个床位收费2068元，餐费另计。测算收费水平在三级城市与公建公营养老院相当，远低于一二级城市公建公营养老院收费水平。此旧改测算床位费属于“普惠性养老床位”水平，适合采取退休金高于3000元的老人入住。

读者可能顿时遐想到“旧改投资回报期多长？”事实上本文开头引用的对北京458家养老院调查汇报，也提到大无数养老院经营难题，较好状态只是微利，好多养老院要十年以上能力回收投资款。而笔者相信，若在一二级城市买地开发养老院，是始终不能回收投资款的。由于在经营五至六年后，设备中建及室内装建又要再次投资了。更何况从资金利钱要求思考，若是年度利钱达不到10%以上，本钱市场底子不感兴致。所以目前城市地皮价值环境下，想以低租金成本开发养老院，最好利用旧物业刷新。这个案例的估算了局是：3年租金收入累计可覆盖刷新投资成本，6年租金差额（45元减22元）蹬宗投资成本。从财政角度思考，属于安全可行，并拥有较大抗风险能力。

NO.4

当下机遇与前方前途

上述广西与广东两个用旧工厂改建养老设施案例，在近几年政策窗口期都是可行的。养老设施发展空间齐全取决于政策走向，并非取决于老人服务需要。主题问题还是城市地皮供给。从当局角度看来，把工业用地改做住宅用地，那是至理名言的事件，改做养老服务设施，那是勉为其难的事件，甚至有点“逆天行事”。由于把城市地皮资源投放给劳动力人群，能够吸引新劳动力进入城市产生劳动贡献，进而繁衍新一代人丁。若是投放到退休人群，并不能产生直接劳动贡献。何况养老服务业免税，不能为处所当局带来税收。所以利用城镇街区尚存的旧工厂改做养老服务设施，显然不是悠久政策。那份河山资源部颁布的《养老服务设施用地领导定见》效力至2019年4月份已经期满。尚未见新的养老服务设施用地政策出台。

目前政策对养老服务业免税，开办养老院有床位补助（有些城市每床补助2万元），福利彩票的一半收入用作对养老院经营补助。昭通市曾颁布过一个“民政局第35号文”，允许养老院向入住老人收取一次性设备设施费。该项用度高达数万元至十几万元，且不成退回。除了地皮政策之表，其他有关养老服务业的政策都是充斥阳光的，温暖的。而各地当局养老服务设施发展指标也很明显，就是要在某年某月前建成几多个床位那种《养老服务工作发展纲领》。笔者跟踪过几处处所，却未见有养老设施用地供给政策和地皮指标。社会本钱也找不到进入养老服务业的投资通路。

此处顺便注明，由地产商开发的各色“国际养老公寓”“保养院”“生态健康城”与本文会商的养老服务设施性质齐全分歧。在商品房楼盘装置再多适老化设施，终于还是房地产开刊行为，就像已经名噪一时的荆门某地“全性命周期健康服务社区”，当屋子卖完了，高科技康复院也就撤了。笔者在2019岁首再次造访，听到社区治理人说此刻提倡居家养老了。地产商终归要卖屋子赢利，当局终归要卖地皮收房产买卖税。这才是硬路理。

笔者以为解决老龄化海潮的底子前途不是增长养老院床位，更别指望增长养老服务设施地皮供给，唯有加快建设社区养老设施和搀扶发展居家养老服务系统。把养老服务延长到千家万户才是发展正路。至于那些已隐没的养老床位也许找不回来了。

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