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据国度统计局数据显示，2021年，我国城镇化率已经达到64.7%，各省市之间数据差距较大，其中上海、北京、天津三个直辖市已经超过80%，进入相对不变阶段。城镇化率的持续提升，带来城市的高速发展，新增资产与地皮的供给量逐步降低。2022年随着房地产市场的整体下滑，对于新增市场的需要，逐步从正本的刚需市场，走向改善市场。对于大多城市而言，城镇化水平不休提升、新增地皮的削减以及城市职能与产业的转变，带来大量闲置资产的产生。闲置资产盘活，向存量要增量，成为近两年城市发展和沉要议题之一。而康养产业，作为闲置资产盘活的载体之一，是否是一个好选择？若何有效通过康养产业盘活闲置资产？

今年，《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的定见》（国办发〔2022〕19号）与《国度发展鼎新委办公厅关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工作的通知》（发改办投资〔2022〕561号）两项沉磅政策连发，对于闲置资产的类别，进行了具体论述。其中蕴含基础设施项目资产、综合交通枢纽、工业企业退城进园资产，以及老旧厂房、文化运动场馆和闲置地皮，国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

从资产情况看，位于城市主题地段或者天然环境较好的保险性租赁住房、老旧厂房、交通枢纽站、办公贸易构筑、酒店、疗养院等，均有盘活刷新成为康养服务设施的机遇。从1000平方米及以下刷新为社区居家养老服务设施，到几千平米刷新成为社区嵌入式养老服务机构或城市中心医养结合机构，到再大规模刷新成为养老公寓、康养综合体等，天然环境较好区域也有望通过刷新成为康养客居机构进行盘活。与此同时，随着康养产业有关造作业的鼓起，寂仔闲置产业园区，通过进行康复辅具、老年用品有关造作业盘活，也成为方向之一。

从资产权属方看，闲置资产天然是既蕴含各企事业单元所有资产，蕴含国有企业与民营企业，也蕴含银行等金融机构所有的用于抵押的不良资产。但从盘活资产、投资康养产业的主体看，已然是以企业，出格是国有企业为主题进行布局。这其中蕴含国有企业盘活自有闲置资产，盘活在国企鼎新中，通过非主业剥离与沉组方式获得的资产，通过与银行合作获得的抵押资产以及与民营企业合作共同盘活闲置资产。以国有企业为主体，进行资产盘活，一方面可能在地皮、规划、融资等方面，获取更多优惠政策，另一方面也切合目前康养产业国进民随的发展趋向。

明确了闲置资产的类型与所属后，必要进一步相识闲置资产转型康养的沉点与难点，企业才可能进一步做好决策：

1、项目定位：闲置资产转型康养的项目定位，重要回覆两个问题：第一，这个资产是否可能转型康养；第二，若是可能转型，那么做什么。闲置资产与新建项目分歧，必要从构筑、财政与市场三个角度，进行判断。现有构筑是否可能刷新，是否切合养老构筑规范，有没有超高问题，构筑消防类别等。通过对于构筑刷新难杜纂用度的评估，结合对于本地市场的判断，明确是否有转型康养的空间。与此同时，对于部门超高构筑、大体量项目，则必要通过对于本地医疗、产业孵化、智慧康养等多元产业发展趋向的判断，明确是否可能通过有关多元化细分业态组合进行盘活。

2、项目融资：大量闲置资产项目，由于其复杂的汗青问题，占有负债量大或已抵押等问题。但是闲置资产转型康养，往往投资量巨大，改建用度可能并不低于新建项目。目前各政策性银行以及部门贸易银行，都有针对养老产业的低息贷款，处所当局专项债与针对企业的养老产业专项债等，以及本次政策中提出的基础设施领域不动产投资信任基金（REITs），都可能针对分歧类型、分歧阶段的项目，提供金融支持。若何有效利用政策，打造切合政策支持又能切合市场需要的项目，是这一环节的难点地点。

3、项目改建：项主张改建，一方面必要切合项目定位与市场需要，钻营项目品质，另一方，又必要节造成本？笛凳乔捌谕蹲蚀，回收周期长的行业，改建期间的成本用度超标，很容易造成后期投资回收难题。同时，改建过程中对于构筑结构加固、增长消防设施、高低水管路、加装电梯等方面，以及部门项目中，对于原有资产中的违建、临建的处置等，都是考验项目改建团队的难点地点。

4、项目运营：项目运营是整体转型过程中的主题关键地点。目前，大量闲置资产所有单元企业，并不具备康养产业运营经验与能力，出格是部门大体量项目，可能涉及多细分业态的多元化运营工作，超过企业短功夫内可能造就自身行列进走运营能力建设的能力领域。因而，将运营工作前置，在项目定位阶段就充分思虑运营工作。企业在此过程中，必要系统思虑自身在运营中的定位，若是作为运营服务方面，需发育运营能力、组建运营团队，美满运营系统；若是但愿作为资产持有方，获取浮动收益，需通过运营平台搭建，资产保值增值、两全运营合作、支持资源导入；若是作为单纯的房东，获取固定收益，则需在前期投入节造，实现从母公司或集团资源导入，实现表部招商合作。

综上所述，通过康养产业植入，盘活闲置资产，固然是目前政策支持的热点，也是部门国有企业结合自身鼎新转型与区域城市产业升级的优良选择，但是具体到每一个项目、每一处闲置资产，是否能干、干什么与怎么干的问题，还需企业通过系统思虑来回覆，才可能保险项目后期安稳落地。