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从科创板龙头张江高科看园区转型升级

NO.1

布景

近期，科创板“如火如荼”加快推出，张江高科（600895）作为创投板块的龙头股，股价走出了一波大行情
。从2018年10月的每股8元左右到2019年3月最高明过27元，短短半年功夫，涨幅超过200%，可谓一支超等“大牛股”
。

但是，2015年之前，张江高科还是一家以园区开发与运营为主业的“类地产”企业，到底他是若何实现华丽转身
？从产业地产商成功转型为创投板块“龙头”的呢
？这就要从张江高科的两次贸易模式升级说起：

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第一次贸易模式升级：

从房地产开发到“一体两翼”

张江高科1996年4月上市，主交易务是张江高科技园区的开发和运营，早期的贸易模式就是“地皮批租+房产开发”，即所谓的“卖地、卖屋子”模式
。到了2006 年，由于园区地皮存量逐步削减，持续走大规模房地产开发的模式已经不成持续，公司提出了“一体两翼”新的贸易模式——“一体”为特色房地产运营，“一翼”为创新集成服务，另“一翼”为战术投资
。即在原有的园区开发主业基础上，加快发育“产业服务”和“股权投资”两大新业务板块，为公司找到新的“增长点”
。

张江高科“一体两翼”三大板块形成高度协同推进的业务格局：

“一体”特色房地产运营，为公司提供不变的现金流，也是“两翼”业务的“流量入口”
。

创新集成服务“一翼”通过提供高价值服务获得增值收益，为产业投资提供深层的客户关系支持，援手公司鉴别高价值客户、协助风险节造
。

战术投资“一翼”对园区企业进行股权投资，推进园区企业成长，并分享成长价值，形成能时时带来不变收益的沉要利润起源
。 

NO.3

第二次贸易模式升级：

转型“科技投杏妆

到了2015年前后，由于园区地皮资源日益稀缺、房地产行业的颠簸加剧，来自“一体”特色房地产运营的收益呈降落趋向，有些年份的主交易务利润甚至出现吃亏，标志取以房地产为主的模式“难以为继”，而“两翼”业务经过近十年的造就，颇具规模，尤其是战术投资“一翼”，已经成为张江高科的重要利润起源
。

基于此，张江高科在2015年做出了贸易模式的第二次沉大升级演变，明确其战术定位为“科技投杏妆——即从沉地产转变为沉投资，扭转产业地产和产业投资的比沉，产业投资的收益将超过地产租售收益
。张江高科进一步加大了对优质园区企业及其产业链高低游企业的股权投资，截止到2017年12月31日 ，张江高科的持久股权投资额已经达到34亿元，成为名副其实的“科技投杏妆
。从转型成效来看，张江高科的主交易务收入固然从2015年的24.19亿元降落到2017年的12.53亿元,但净利润却相对不变，重要原因就在于股权投资收益起到了“定海神针”的作用
。

NO.4

总结：

中国高科技园区的贸易模式升级之路

从张江高科的案例，以及笔者亲自操盘服务过的多家中关村高科技园区实际来看，高科技园区贸易模式的演变升级，根基上会沿着如下蹊径：

园区1.0阶段——房地产开发模式：

园区草创期，大规
？⒔ㄉ，重要收入来自于园区地皮、房地产销售，出现显著的“沉资产”特点，此阶段园区企业的主题能力是园区开发、产业招商能力
。

园区2.0阶段——产业服务模式：

园区大规模建设根基实现，园区入住率较高，在园区收入结构中，房地产销售的占比降低，产业服务费收入、载体租金的比沉急剧增长，出现显著的“沉服务”特点，此阶段园区企业的主题能力是产业综合服务能力
。

园区3.0阶段——股权投资模式：

园区已经齐全成熟，房地产销售收入已经很少，股权投资收益急剧增长，并与产业服务费和载体租金一路，组成园区最重要的收益起源，此阶段园区企业的主题能力是产业洞察、产业投资能力
。

结语

国内很多高科技园区当前依然处于1.0或“1.0+2.0”的低级阶段，若何把握科创板推出的汗青性机缘，升技易模式，做深产业服务，及早布局股权投资业务，是未来发展的主题命题之一
。

对于开发运营多个园区的大型产业地产集团来说，由于每个园区的发展阶段分歧、地域差距等成分决定了不成能选取单一的贸易模式
。因而，必要做好“房地产销售+物业租金+产业服务费+股权投资收益”的业务组合
。但是，持久来看，园区的贸易模式升级趋向是不会扭转的
。

注：文中张江高科的财政数据来自上市公司年报

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