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从执行主体运营模式角度看，北京“商改商”城市更新项目可大体分为3种主题模式——以太古雅秀、SKPS为代表的二房东模式，以王府井、首商、翠微为代表的自刷新模式，以及以大兴东风里、芳圆里ID Mall为代表的资管模式
。

以三里屯雅秀为例
。升级前，北京雅秀市场是与秀水街市场齐名的涉表市场，开业之初一铺难求
。但伴随需要萎缩经营情况一落千丈
。雅秀大厦曾屡次转型寻找新方向
。2015年转型购物中心未能旋转经营颓势
。随后定位轻奢路线，业态多为买手店和设计师品牌
。仍旧经营不善并在2016年9月进入关店状态
。2017年雅秀大厦追求整体出租，承租方太古地产将雅秀包装为太古里西区，以UNIQLO、DESCENTE、NikeRise、M·ONE作为四大主力店，将其作为三里屯太古里项主张组成部门
。

二房东模式另一个典型案例SKPS，前身为北京驰名的烂尾楼长安8号，其在2007、2008、2009、2012年四易其主
。2019年底，SKP租下了吉兆业广场的BI层到4层，构筑面积近20000平米，以“数字的化未来”与“仿照的从前”在火星平衡共存的奇妙场景，营造了一个融应时捎注艺术和科技的未来新世界氛围
。

通过两个案例能够看出，“二房东模式”更适合主题商圈主题项目，其以壮大的品牌把控力和较高的租金接受能力，化解潜在的竞争风险，同时扩大经营面积、调改业态组合、丰硕空间履历，持续强化自身在商圈的辅导职位
。过程中甚至不计较更新项目单独的成本和收益关系，而是从整体利益启程全盘思考
。

2019岁首，北京市商务局对全市经营面积2万平方米以上的传统贸易进行了摸排和走访
。目前面积2万平方米以上的传统贸易，开业20年以上的有18家，开业10-20年的有54家，一共是72家
。2019年10月30日，北京市商务局传递，做好本市传统商场提质增效，“一店一策”升级刷新工作，北京确定了10家本市传统商场转型升级试点名单，蕴含：王府井百货大楼、西单商场、长安商场、百盛购物中心、蓝岛大厦、赛特购物中心、翠微百货、甘家口大厦、资和信百货、顺义国泰百货
。

表：部门“一店一策”升级刷新商场统计

从刷新成效看，此类项目固然区位前提极佳，但受限于产权方企衣粪型特点，北京传统百货“一店一策”刷新升级项目多以表立面翻新、室内装建沉置、增长社区贸易职能等为主的“基础更新”
。除西单更新场等极个别项目表，不足投合新消费趋向的空间审美、创新业态和服务内容，刷新理想和手法相对较为守旧，从市场角度难言成功
。

但自2021年起头，以昆泰与盈展合作打造的THE BOX为代表，此类项目业主方积极与市场化企业合作，依附存量载体规模和区位优势，未来有望成为北京“商改商”市场的主题供方
。

以大兴大悦东风里项目为例
。2018年，大悦城控股和高和本钱结合成立了50亿元的城市更新并购母基金，北京大兴大悦东风里是该基金成立后投资的首个项目
。在角色分配上，高和本钱在其中掌管投融资、成本管控及资产证券化的退出工作，大悦城则掌管设计以及招商运营的部门
。双方共同认购劣后级，同时共同优先级资金对物业进行刷新及运营
。打算通过运营优化经营性现金流，最终依附高的租金回报率实现公募REITs退出，从而实现既能幼股操盘，又能靠表部本钱形成扩张
。前身是美罗城的芳圆里ID MALL同样采取了类似的运营撬动本钱的更新模式
。

资管模式运作周期普遍比力长，蕴含前端投融资、中端运营治理和后端以资产证券化为重要方式的资产变现退出
。因而必要凭据分歧投资阶段、分歧LP回报率要求，设立分歧主题基金匹配物业开发、开业前期、不变运营的各个阶段
。不仅考验操盘方的本钱运作能力，更考验市场周期意识、资产鉴别、法务处置、财政结构设计、物业刷新、招商及运营的综合能力，操作难度极大
。

三种运营模式的适配环境截然分歧，在具体操作过程中过，要结合更新标的的产权方特点、市场价值、自身的品牌议价能力、优势领域、企业发展战术、政策要求等综合决定
。整体看，相迸宗“商改办”，“商改商”难度大，实际并成功案例数量较少
。但相比上海层出不穷的贸易创新调改项目，北京的贸易地产仍存在大量机遇
。