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2024年伊始，公募REITs市场在开年震荡中企稳复苏，产业园类REITs作为其中的沉要品类之一，同时也在资产市场上表演着价值锚定、模式创新的沉要工作。抛开资金面成分和个别项目经营的不确定性，我们以为在新旧动能转换和服务业状态沉构的汗青周期下，产业主体的需要演变在深刻影响产业园底层资产的经营效能，有必要沉新基于专业化园区发展的汗青经验，沉新思虑产业园类公募REITs底层资产的经营风险。

参考美国经验来看，1994-2021年工业REITs均匀综合回报率达15.8%，派息率达到5.36%，拥有显著的配置价值，同时也造就了如ARE（Alexandria Real Estate Equities, Inc.）等专业化园区REITs巨头。

自2021年以来，国内已上市的产业园类REITs计算9宗（总32宗），占总数的靠近1/3,与仓储、长租公寓并行组成了产权类REITs的三个重要赛路。

自2021年首单产业园类REITS华安张江产业园上市以来，历经3年发展演化，仅从价值角度观察，其总体阐发显著优于大势
；但结合近60个买卖日数据来看，产业园类REITs整体颠簸显著，尤其是颠簸中可窥的分化趋向。临港创新产业园和东久新经济在伴随大势下行后，近期已经相对企稳，60日涨跌幅为-10%和-9.87%
；而其余7宗REITs的60日均匀涨跌幅达到-28.94%，其中华安张江产业园和建信中关村两个早期明星项目更是达到-38.32%和-28.36%，而这还是经过半年利空（哲库和软通动力退租事务）建复的了局。

在此布景下，我们以为底层资产的需要个性已经成为对产业园区经营阐发有显著影响的关键变量，该当抛开个别租户退租等个性化短期颠簸成分，基于产业需要主体特点和适配性，对几类REITs的底层资产特点进前进一步分析。

结合产业主题和产品状态来看，上述9宗REITs的底层资产可单一划分为研发办公和研发出产类2个重要类型。

研发出产类园区以承载中幼型造作企业出产职能的尺度化厂房为代表，该类资产的需要特点如下：

入住企业的重要类型之一，是中幼规模传统造作企业。这些企业往往是周边或都市圈内、或是表贸产业链上龙头链主的供给链配套，出产有关的零部件有肯定的利润规模，但又不及以支持独立获取工业用地，尤其是在城市更新、退城入园等刷新的影响下，对出产空间有着刚性需要。这类需要的租金支付能力有显著的天花板，其租金上浮能力极为有限（参考2021年当期市场调研数据）
；若是剔除掉丽江、上海的部门内容上已经升级为研发办公甚至总部经济的项目，全国各类能级的城市现实用作出产用房的底层资产租金通常不超过0.8元/㎡/月。

入住企业的重要类型之二，是高成长型的高新技术中幼企业，典型如生物药、植入性医疗器械等，这类行业往往正处于技术发作和资金投资盈利期，且有较多细吩旆类的赛路，行业集中杜仔限，可能衍生大数量的中幼企业。

在上述两类需要的支持下，研发出产类园区同时必要针对企业出产需要在土建、装置、电气、给排水和暖通等专业工程层面进行特定配置，难以被其它载体所代替，甚至同时具备适度刷新升级后向上兼容服务业的能力，因而在实现建设和运营成本有效节造的前提下，总体可能维持较好的租售阐发。

研发办公类园区以承载兼有部门研发环节的总部办公经济、中幼高新技术服务业为主，该类资产的需要特点如下：

从其入住企业适配性来看，该类园区与写字楼的使用主体有部门沉叠，这其中重要蕴含IT研发企业、造作业企业总部和销售中心、孵化器/钻研院等产业服务平台等，这类企业重要配置传统办公和少量轻研发职能，对载体的需要兼容性较强。研发办公园区在构筑状态、运管成本、地皮价值、实得租赁面积等层面相对传统甲乙级写字楼有肯定优势，但并不及以齐全代替写字楼物业。

从入住企业的成长性来看，该类企业的承租弹性则远高于出产造作类企业，固然承租能力强，二线城市通常可达到2-3元/㎡/月，一线城市普遍在3元/㎡/月以上，但其当前总部办公经济、中幼高新技术服务业在全国领域内的总体规模增长速度都在放缓，进而产生规模性的退租风险和廉价竞争。以仲量联行2023年北京办公楼市场白皮书为例，北京市写字楼需要自2019年以来，总体净流入规模持续下行，当前并未出现显著增长，以TMT、金融、专业服务、地产为代表的主流租赁企业，重要是基于成本而进行置换。此表，国内IT产业尚未迎来人为智能发作的风口，而游戏等已经强势的主流增长领域当前仍处于整顿或萌芽期。

起源：仲量联行 

最后，以超大特大城市城中村刷新为代表的一系列城市更新政策，预计将在主题地段产生较大规模类似的写字楼和研发办公载体供给。在纽约、伦敦等城市已经得到充分验证的“硅巷模式”，未来将与“三新”经济产生越发缜密的结合，同样会对高新技术服务业载体市场带来较大的冲击。

在上述分化布景下，出产研发类园区一方面需面对短期供给过剩的问题——各地奉行的“万亩产业园”打算所带来的大规模低成本尺度化厂房供给
；另一方面，在造作业立国、数字经济革命的宏观布景下，造作业所生长的大量中幼市场主体的高性价比空间需要仍将持久存在，其持久经营韧性和抗风险能力不成忽视。

相对而言，更应关注研发办公类园区的中持久风险。在需要确定性不及、平行竞品持续增长的布景下，需对项目预期增长率、入驻率、运营成本变动，甚至于指标，予以沉新审视。

同时，该当复苏地意识到，产业租售不是彻底的“价高者得”逻辑，“低租金、好企业”组合对周期颠簸的抗衡能力会显著强于“高租金、差企业”组合，若何通过产业规划和前策钻研积极地为后期运营战术进行赋能，正确研判产业周期变动，正确评估企业价值，是未来研发办公类园区经营破题的必由之路。