在汗青的长河里，2022年也许总将归于平庸，但是对于生涯在这个时期的人们来说，2022年绝对是一个令人唏嘘不休、影象深刻的多事之秋。无论是关系到千家万户性命安全的疫情升沉，还是经济发展过程中一场场灰犀牛、黑天鹅事务，甚至是社会政治生涯中对于未来中国发展意思非凡的党的二十大，从前的一年险些每天都在产生“沉大事务”，都在创造不一样的汗青。笔者依照通例于岁暮岁初瞻望新年，全然没有从前那般淡定从容，更多的是身居变世的如履薄冰，本文致力在日益不确定的环境中，发现2023年那些确定性的器材，以飨读者。
2022年的初冬，随着证监会颁发复原上市房企和涉房上市公司再融资，标志取金融监管当局在信贷、债券和股权三个融资渠路全面向房企铺开，三箭齐发使房企自“三条红线」佝策以来的险恶融资环境被彻底逆转。随后，房地产的利好还有不少，如中央高层起头沉提房地产是支柱产业，年底的中央经济工作会议提出要“确保房地产市场安稳发展”，越来越多的城市铺开限购限贷政策等。本次政策风向的逆转会像从前历次房地产调控转向那样带来房地产市场的强劲回转，沉启地产黄金时期吗？笔者的答案斩钉截铁：不成能！
第一，支持房地产上一个周期狂飙突进的根基面已经齐全扭转。人丁盈利、钱币盈利和城市化盈利是持久支持房地产急剧增长的三大根基面。人丁方面随着刘易斯拐点到来，老龄化日益严沉的中国购房黄金春秋25-40岁春秋段人丁总量已经多年下滑，这意味着中国的住宅需要在长周期角度也已见顶。在钱币方面，固然中国的M2持续维持了较大增长，但是由于居民部门的负债屡创新高，导致老苍生手里的“子弹”已经不多，更沉要的是“房住不炒”的政策压力和房价上涨预期的逆转使房地产资金池的吸金魔力不再。从城市化发展看，中国城市化已经进入存量提升为主的下半场，城市急剧扩容和大拆大建的时期已经实现。三大根基面均向不利于房地产急剧发展的方向转化，能够说房地产的黄金增持久已经实现。
第二，本次政策救市性质并不是要让房地产沉回黄金年代，而更多是为了保经济增长，控金融风险。这其中既蕴含金融机构自身的风险，也蕴含成立在地皮信誉基础上的处所当局和平台公司债务风险。房地产的投资开发性质属于金融行业，地根的扩张背后推手是银根的扩张，地价和不动产价值的剧烈下调也必然对银根产生巨大的收缩作用，这在中国经济下行压力不休加大、金融风险不休累积的情况下，其潜在粉碎力是巨大的。因而，本次“三箭齐发”性质是缓释房地产市场大幅下行带来的风险冲击，救的不是房地产而是金融危局。整个房地产市场，该出清的还是要出清，“出来混，还是要还的”，政策的主张是让饭桶分裂的出血相对幼一些，对整个经济机体的粉碎相对和善一些，房地产走出泥淖，回归发展常态的功夫能早一些。正如中央经济工作会议所言，要“推动房地产业向新发展模式安稳过渡”。而这个新发展模式肯定不是从前的高增长、高杠杆和高周转发展模式，对此，不仅房地产从业者应该有复苏的意识，从前依赖地皮财政的处地点朝者也务须思想复苏。
2022年，国度发改委新增3.65万亿专项债的盘子支持处所当局进行基础设施建设，而明年这一数据料将持续增长，有专家预测会超过4万亿元。中央经济工作会议暗示，明年要“持续执行积极的财政政策”“维持必要的财政支出强度，优化组合赤字、专项债、贴息等工具......要加大中央对处所的转移支付力度，推动财力下沉，做好基层‘三保’工作”“要通过当局投资和政策激励有效带头全社会投资，加快施杏桩十四五’沉大工程，加强区域间基础设施联通。政策性金融要加大对切合国度发展规划沉大项主张融资支持”。由此可见，明年的投资出格是当局端的投资依然是保增长沉中之沉。在房地产荣光不再、地皮财政枯竭的布景下，基建投资也是处所当驹炱解资金困局、发力区域经济发展和城市建设不多的抓手。
基建投资是典型的投资拉动，各类数据批注，投资拉动的效能在不休走低，这也是中央当拘尼持不搞“大水漫灌”的原因。处所当局的基建投资由于机造体造方面的硬伤，再加上多年基建投资，效益好的项目越来越少，大量的新基建普遍不足清澈盈利模式，这使得处所当局的投资效能普遍下滑，同时导致债台高筑。基建投资不成不投，若何降低投资后遗症，尽可能提高投资效能变得越发沉要。
首先，即是当局投资要尽可能对峙市场化导向，通过整合市场化专业机构做好可行性钻研和项目投资战术钻研，并且通过市场化机造撬动社会本钱共同参加，借助社会本钱的市场化能力降低项目投资决策风险和投融建管运的综合风险。其次，要深刻钻研中央政策，提高沉大项主张策源能力，“跑部进钱”，增资增项，用足国度和省级有关的专项资金和各类金融搀扶政策，降低项主张资金成本和市场化盈利门槛。再次，在基建投资方向选择上要优当选优，选择当前市场化盈利能力强或未来盈利能力会加强的领域，例如：“双碳」亟略布景下的节能减排和新能源领域（蕴含清洁能源、储能、智能电网、充换电基础设施等），提高城市治理能力的数字经济基础设施领域，可能为城市主导产业发展带来乘数效应的沉大产业基础设施（如产业共享车间、公共尝试室、技术创新中心、供给链物流基础设施等），民生保险补短板领域，如疫情冲击下的医疗卫生基础设施及教育、养老、保险性用房等，落实区域沉大战术和推动一二三产融合的村落振兴领域等等。最后，在基建投资模式上不休创新，在市场化准则下，对峙专业的人做专业的事，用好的贸易模式充分调动当局、处所国企/平台公司、社会本钱、产业龙头、专业服务机构和运营机构的积极性，实现多方持久共赢。
今年5月份国务院办公厅颁布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的定见》，提出“索求成立多档次基础设施REITs市场”以来，国内基础设施的公募REITs刊行提速显著。截至目前，上交所和深交所上市的REITs已经达到24只，刊行规模达到783.61亿，资产类别蕴含了仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保险性租赁住房类等。其中今年新上市REITs就有13只，刊行规模计算419.48亿元，并且受到了市场上普遍的欢迎，大部门REITs产品均产生显著溢价。不难预感，2023年REITs刊行速度和底层资产丰硕度城市进一步提升，依照发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰的预测，2023年将超过60只，总刊行规模超过2000亿。从目前刊行的产品看，交通、产业园区和保险性租赁住房类最多。未来，能源为代表的新基建类产品会显著增长，这些都是当局基建投资的沉点领域，通过REITs简直能够有效盘活存量资产，形成流动性溢价，对于援手有关企业出格是国有平台公司降负债、优结构、控风险意思沉大。然而，笔者以为，从长周期看，我们无论若何高估基础设施REITs的意思都不为过，但是从短期来看，出格是当我们瞻望2023年这样一个功夫尺度看，它对好多当拘陌其平台公司来说，依然是远水，解不了近渴。
一方面，由于税收、特许经营和产权让渡等有关司法律规并不成熟，目前的REITs在司法律规和税收方面依然存在好多瑕疵，整体还是处于试点状态，依照我国目前每年基建投资额约莫在20万亿的水平估算，即便2023年基础设施REITs总刊行规模累计达到2000亿（积年的总和）相对于一年的基建投资额也只能说是杯水车薪。另一方面，优质的轻资产治理团队和具备优良盈利能力的项目整体稀缺，以目前刊行成功的园区REITs为例，其基础资产根基上是北京中关村、上海张江，丽江蛇口及信阳工业园区等中国最顶级的产业园区，这些项主张成功并不拥有普适性，示范试点价值大于现实意思。因而，对于大无数当局的大无数基础设施资产包而言，临渊羡鱼不如退而结网，苦练内功，提升项目自身造血能力才是王路。
两年前，笔者与某上市房地产央企就未来企业战术沟通，对方明确提出了以房地产开发为主体，城市更新和片区开发为两翼的新战术，把公司未来的业务增量压在“两翼”上。两年从前了，城市更新仍旧热烈非凡，各地有关政策也都在密集出台，愿景集团及其“劲松模式”风头无两，标杆技星级的更新项目也不休涌现，但是片区开发却由于房地产市场下行而走向了死胡同，险些找不到不靠地皮平衡收益和现金流的片区开发项目，所以在当前的地产局势下也就险些找不到经济可行的片区开发项目，此刻还在艰巨奉行的片区开发项目大多都是肩负政治使命的处所国企。而另一个新概想，EOD开发近几年来却忽然升温，大有代替片区开发之势。2023，EOD开发和城市更新是城市开发建设领域最热点的两个关键词。
EOD，英文全称是Ecology-Oriented Development，即生态环境导向的开发模式，官方的尺度界说：是以生态；ず突肪持卫砦，以特色产业运营为支持，以区域综合开发为载体，采取产业链延长、结合经营、组合开发等方式，推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合，两全推动，一体化执行，将生态环境治理带来的经济价值内部化，是一种创新性的项目组织执行方式。从这个释义可见，其性质也是一衷飕区开发，必要两全区域的产城综合开发与运营，只是在项目包中蕴含了生态环保类项目，由于生态环保类项主张公益性强，不少项主张收益性较弱，同时融合的产业系统越发复杂，因而在操盘上对专业能力的要求越发综合，往往必要组建更为复杂的结合投资、开发和运营团队，操作模式越发复杂。EOD开发从2016年就起头索求，早期与通常的片区开发项目类似，盈利险些全数依赖于地皮出让收益，近年来地皮市场下行的布景下如此复杂的的开发模式却逆势大火，原因其实很单一，由于这类项目面对更好的政策环境出格是融资环境，EOD+村落振兴，EOD+双碳，险些是这类项目包装的标配。“当局有关资源的特许经营权收益+产业税收返还+政策性资金注入+工程盈利”成为代替地皮收益可能确保项目经济可行的盈利和现金流起源。越发公益的EOD开发要市场化的运作，难度相当大。
EOD开发的特质决定了，寸金寸土的一二线城市，可供包装的生态治理和村落振兴类项目空间欠缺，所以大头只能呈此刻三四线城市，推动的关键是合理的项目包装可能尽可能地争取政策性资金和开发性金融工具的支持，把项目包做大以做足工程盈利空间，而确保项目收益的最大变量还是来自于产业运营产生的有关收益，这是三四线城市当局和EOD投资商共同面对的课题。相比之下，城市更新固然也有当局支持，但是最终的推动却是各利益有关方市场化博弈的了局，算好市场账，分好市场蛋糕是城市更新项主张关键。三四线城市增量地皮空间相对富足，再加上城市更新后的溢价空间也较幼，城市更新的推动动力不及，一二线城市才是城市更新的主战场。在当前的市场环境下，房地产市场式微，多元利益博弈加剧出格是当局对发展产业诉求的加强，使一二线城市更新的难度也在不休加大，同样对当局和投资商形成了巨大挑战。这既必要当局在政策上进行突破（例如丽江当局近期大力推动的工业上楼），同时也必要投资商在投融资模式及产业运作能力方面实现突破。
大疫三年，从封控到铺开，每个城市都在这场防疫战争中交出了自己的答卷，从防疫的人本理想到城市公共服务的供给能力再到整个城市系统运行的效能，城市治理能力高下立判。类似地，今年夏天西部不少城市的限电拉闸风浪，在双碳战术下未明天益严重的能耗指标和碳汇指标城市影响到城市的发展。在城市竞争不休内卷的时期，产业抢夺大战性质上是综合营商环境之争，政策、市场、人才和本钱固然沉要，但都不外是增长城市竞争力后面的“0”，而最前面那个拥有决定性作用的“1”却是这个城市保险企业可能正常发展，产业身分可能正常供给，企业员工可能正常生涯的能力。换言之，有温度的城市治理能力作为城市营商环境的支持不仅仅体现为城市的竞争力，更是为城市产业发展保驾护航的出产力。
提升城市治理能力首先是一个在朝为民的理想问题，它不仅仅是一个标语，而是能否高低同欲，落实到城市治理和服务的方方面面，于轻微处见真章。其次，这是一个资源有效投入问题，必要当局财力等资源的投入，出格是在交通、物流、医疗、教育、能源、数字基础设施等基建上的有效投入。再次，这也是一个能力建设问题，所有的公共服务高质量供给的背后离不开高效组织运营系统，这必要好的机造可能发起专业团队的贡献，可持续的利益铺排以及不休精进的治理运营提升，在这方面当驹旖台公司大有作为，空间巨大。最后是一个品牌传布问题，浙江、广东等地在疫情铺开后急剧推动海表合作的一波宣传相当吸睛，这不仅仅是由于适应了社会潮水，也和这些地域善用媒体，善做推广密不成分。
后地皮财政时期，当局最终必须回归发展产业做大税收的可持续发展模式上来，产业竞争成为城市竞争的输赢手。正如笔者在《千亿集群是城市高质量发展必须的“产业名片”和“经济底座”》（点击蓝字阅读）一文中所述：无论是经济发展史还是城市发展史上，险些所有的现代城市的鼓起和发展都是一部本地优势产业的成长史。产业发展有其固有法规，吨位决定职位，规模和增速共同决定了产业发展的势能。大量事实批注，加快造就规模型的产业集群将有助于城市与产业形成优良的互动发展，不仅产业发展的韧职能够显著提升，也使城市在城市建设、人才吸引、资源荟萃方面得心应手。凭据2021年的最新统计，在未统计四大直辖市下设各区的情况下，GDP超过千亿的城区已达34个。浦东新区GDP高达1.5万亿，北京排名第一的海淀也已逼近万亿，丽江南山区则达到7千多亿。若是一个城市有一到两个千亿GDP的产业集群打底，整个城市的产业发展势能就能显著上一个台阶。因而，在二十大提出新时期新征程的中心工作布景下，各地当局必要进一步谋篇布局，破解以发展千亿产业集群作为高质量发展，推动中国式现代化建设的关键命题。
产业发展是一个逾越周期的持久工作，但是锚定本地产业发展的主赛路，实现发展的系统思虑，形成产业发展的顶层设计却是时不我待。能够看到2023年，将会有更多的城市在发展本地优势产业，推动产业集群的规；⑸⒄狗矫娣⒄剐卸。而在百年未有大变局的时点，传统产业转型升级和新兴产业急剧发展都客观上形成产业在空间上沉构的沉大机缘，这对于产业强市是挑战，对于产业落后地域则更多是机缘。
青萍起于微末，在疫情铺开、发展周期沉启的2023年，城市发展的十字路口，一些不起眼的行动可能会决定未来几十年中国的产业格局和城市格局。若何发展千亿产业集群，笔者也将在新的一年里持续推出“城市若何打造千亿产业集群”系列文章，敬请关注。
2023年的新年钟声已然敲响，在经历了太多故事的2022年之后，相信好多人都感触到了厚沉的汗青感。正如好多“阳康”的人感伤人生似乎已经在这次养病前后沉新翻篇，2023年注定会成为新时期新征程的开启之年，很多新元素已经注入，新的规定和尺度在形成，新的格局在酝酿，产城发展的房地产黄金时期已经从前，城市必须在若何更好地服务产业发展上找到正确的答案。2023，破题之年，也是发端之年，抄作业已无可能，甚至作业都必要沉新命题，城市在朝者和产城发展的投资者都要有沉新上路的心态，握别旧观点，拥抱新时期，创新就意味着新的发现，创造使所有皆有可能。
