【产城原创】产城综合运营商应该运营什么？
起源:欢迎光临888集团产城发展事业部
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作者:欢迎光临888集团资深合资人，欢迎光临888集团产城发展事业部主任 彭锐博士
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颁布功夫: 2021-03-22
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产城综合运营商应该运营什么？
产城综合运营商应该运营什么？产业，城市，亦或是产城融合？寻找答案必要先从谁是产城综合运营商谈起。
NO.1
谁是产城综合运营商？
博大精湛的中国文字和概想游戏结合起来，往往会产生好多是是而非的“名词”，若是不去分析来龙去脉和内涵表延，看起来分歧人说的统一个名字的器材现实上可能相去甚远。例如，近年来很火热的TOD开发有时看起来像是开发CBD，有时又像是一个交通枢纽拉动的新城。相反的，有些名词看起来相差迥异，但是其所指却看起来高度类似，例如产业新城与产业市镇，卫星城与微中心。本文要会商的产城综合运营商听起来至少与我们耳熟能详的城市运营商，产业新城运营商、产业生态运营商等一多概想高度类似。国内一家智库近几年每年城市颁布一张榜单，这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名，与之竞争的另一家地产中介机构则在今年推出了一个叫做“产城发展运营商”的榜单，两个榜单名字分歧但上榜企业却相差无几。有意思的是第一家智库的榜单在2016年的名字叫产业新城运营商，2017年叫产业生态运营商。
在市面上时时自称为产城综合运营商的企业大体有四类：第一类是转型中的房地产开发商。对城市建设和地产开发稍有相识的人城市显著感触到，这几年来，房地产企业都盛行把自己塑造成“运营商”而刻意隐去“开发”属性。始作俑者似乎能够追述到万科2013年高调颁发自己起头向“城市配套服务运营商”转型。尔后，随着当局越来越多的综合性用地（沉点是配套商办、养老、金服、科研等产业用地）的出让，中原幸福的产业新城异军突起，越来越多的地产商起头自动参与“城市运营商”的行列。而近几年产城融合的概想深刻人心，一向在“时捎妆前列的地产商们天然是春江水暖鸭预言家，纷纷改头换面，城市运营商摇身一变，成了产城综合运营商。不外对于大部门地产商来说，开发销售型物业步崆酒徒之意，所谓“运营”，大部门是一些被迫持有的物业，在开发利润充分覆盖了其成本以来，像“垃圾”一样丢给自己公司里掌管资产运营的“边缘”部门，充耳不闻了。
第二类称自己是产城综合运营商的是从地产商分拆出来的物业公司。这些正本为自己的住宅项目做售后服务的公司这几年为了冲规模冲业绩上市，收购了不少社会上的物业公司，自己的产品线也从住宅物业延长到附加值和专业性更高的公建物业、商办物业等领域，业务模式从单纯服务于物向服务于人升级。但是他们的运营重要还是依附自己治理的实体空间发展，产城综合运营对于物业公司来说更多是一个写在PPT上的贸易概想和蓝图指标，他们无论从业务内容、专业能力距离产城运营还相距甚远。
第三类是数字经济类的公司。例如阿里、腾讯、海潮等从智慧城市建设动手，通过新基建，以城市和产业运行的数据为基础，搭建数字化、智能化的运营平台，共同当局搭建智慧安防、智慧交通、智慧医疗等城市服务平台和智慧物流、智慧农业、智慧园区等产业服务平台。这一类公司精于数据算法、信息架构等技术领域，甚至如华为还能够提供新基建所必须的硬件产品，但对于现实的城市和产业服务利用场景并不熟悉，认知有限。因而，这类企业建设运营的产城服务平台大部门还是以数字底座为主，在利用层还普遍不成熟。
第四类重要是城建、区域开发类确当驹旖台公司和处所国企。这类企业一方面从前重要承担投资开发建设工作，债务包袱沉，短缺不变现金流，另一方面，背靠当局，必要用市场化伎俩承担当局在城市和产业服务方面的很多服务职能，同时又沉淀了大量可运营的资产，蕴含公共服务的特许经营权和很多物业空间。所以，转型产城综合运营商是这类企业很天然的选择，既顺该当局必要和市场需要，也与自身资源较匹配。但是专业能力和市场化能力不及，无论是运营的能力还是与新技术结合的能力都是这类企业的短板，短期很难补足。
产城综合运营是为了打造“三生”（出产、生涯和生态）有幸的城市，适应后工业时期产城融合发展的要求，提升城市的综合服务能力和产业服务能力，从这个时期要求看，上述的地产商和物业公司，除非大幅转变自己的业务领域和业务模式，不然很难全面承担上述社会经济发展使命，因而我更看好后两类企业，但他们各自长短板都极度显著，也非；ゲ，他们有辽阔的合作远景，扬长补短，共同成立运营平台，并引入产城综合运营各个领域的专业化公司美满平台上的“幼法式”，真正成为合格的产城综合运营商。
NO.2
产城综合运营商两大终极运营对象
从表表上看，产城运营的内容非？矸，从保障城市根基运行的水电气热到交通管网等城市基础设施，从提升城市生涯品质的公建场馆到消费场所，从推动产业荟萃发展的产业园区楼宇经济到产业基础设施。但是，这些内容好多都能够在平台化的基础上引入专业机构来高质量实现，若是把城市百业的运营都系于产城运营商显然是不现实的，产城运营商应该运营的是为这些专业机构进行赋能的基础平台，其主题只有两个：一个是实体的物业空间，或者说白了就是不动产，一个是虚构抽象的数据。 运营对象一：不动产
无论是城市服务还是产业服务，都必要空间载体，博物馆、公园、运动场、贸易中心、度假区、康养社区，这些空间决定了一个城市的风格和能级，是城市吸引人才不成或缺的“基础设施”。而物流园、商务园区、会展中心、星级酒店等各类产业载体和商务互换载体则是城市服务产业的产业基础设施。第一类空间的重要服务对象是C端，第二类空间则是ToB再ToC的，无论是哪一类空间，除了纯公益类空间，都拥有经营价值，优良的经营使其社会价值和经济价值都能得到优良的实现。他们分歧于住宅，都必要和相应的经交易种结合起来，通过做大业种的业务价致反提升承租能力，最终转变为不动产的资产价值。随着数字技术的不休引入，通过大数据+数据智能，能够援手这些空间的运营商更好的分析和把握客户需要，优化业种组合（类似于贸易地产的业态组合），实现精准化营销，提升业务价值，从而进一步提升不动产资产价值。
无论是地产商还是城建开发类国企，从前更善于的是“投融建管」剽套系统，对于空间运营大多都刚刚起步，对不动产资产治理的意识还很浅显。一些当先的企业通过自建摸索或合作合伙逐步构建起了自己的运营团队，也起头通过资产证券化发展不动产资产运作。但是由于业种多多，一家公司很难在短功夫在多多领域形成自己的团队和专业能力，我们强烈建议公司更多通过平台方式，以空间为纽带，宽泛盛开合作，引入优良的专业合作者来补缺门、补短板，产城综合运营商更多凭据城市和产业发展必要，做好业态的顶层设计，两全社会效益和经济效益，做好资产治理和相应的本钱运作，实现资产价值的保值增值和可持续发展。 运营对象二：数据资产 相比运营不动产，运营数据资产是一个新滋事物，人们会产生好多疑难，运营什么数据？他们怎么获？以及若何通过数据资产变现来获利？
首先看运营什么数据。数据无处不在，在城市和产业场景中每时每刻都在产生海量的数据。例如城市生涯中的消费数据、交通数据、医疗健康数据、教育就学数据、水电气暖数据等等，产业运作过程中的投融资数据、买卖数据、工商税收社保数据、供给链物流数据、机械运作数据等等。随着通讯技术、数据存储技术和运算能力的大幅提高，网络并处置这些大数据甚至是全数据已经成为可能。接下来是使用人为智能、区块链等技术把数据智能成立起来，并将其使用于各行各业，向实体产业进行数据赋能。
对于数据获取，首先是要有获取的能力，第二是要获得有关授权。产城综合运营商往往是区域开发商，通过在区域内推动以5G、物联网、云推算平台为代表的新基础设施建设，可能获得好多网络数据的通路。同时作为多多线下物理空间开发和运营者，产城综合运营商无论是在获取I端（产业端）数据、B端数据还是C端数据，都拥有得天独厚的优势。数据获取和利用的授权重要是当局的授权，在当前有关律例不健全，数据确权前提不具备的环境下，处所国企把握数据是当局和民间最能接受的选择。此表，国有控股的产城综合运营商也更有机遇拿到当局海量数据的授权。
目前，数据资产确权和买卖都尚处于理论索求阶段，所以数据资产直接变此刻现阶段还不现实，但是思考到数据资产在新兴产业发展和传统产业升级中的沉大价值，数据资产在很多具体场景下并不难找到变现的方式。例如，当前，人为智能有关的算法模型在急剧成熟，其面对的最大瓶颈是没有足够多真实场景的数据对算法模型进行训练优化，这成为传统产业数字化转型的沉要阻碍之一。因而，以数据资产搭建人为智能、传统产业数字化转型等新业务、新模式、新技术和新产品的孵化服务平台，不仅有助于招商，更沉要的是能够加快孵化速度和提升孵化成功率。所以，产城综合运营商能够通过孵化投资获利。（更多的数据资产变现的具体场景和方式，敬请关注本公共号其他有关文章。）
从区域开发建设到产城运营，出格是对不动产和数据两大资产的运营，它必要升级对产城融合的理解，对城市价值和产业痛点的深刻把握，并且必要造就不动产资产运作和数字生态营造的复合能力，这对于所有向产城综合运营商转型的企衣反说都是一个全新挑战。因而笔者看好区域当驹旖台与数字科技类公司的强强合作，对于前者，不仅获得了专业技术能力和市场化能力，并且也能够借此推动混改等国企鼎新。对于后者，可能拿到通往区域产城大数据平台的通畅证，援手自身技术和业务升级。相信数字化的不动产空间将更好的推动高质量发展时期的产城融合发展。
（若是您对本文感兴致，欢迎增长下方微信，与本文作者互换，增长时请备注“产城综合运营商”）
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