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长租公寓的火爆一是源于强劲的租房需要，2017年全国的租房人丁总量已达1.8亿人，市场规模突破万亿大关；二是源于国度层面大力提倡“租售并举”的政策支持。本钱市场纷纷对这块蛋糕青睐不已，在本钱的助推下，各大玩家起头疯狂走马圈地，但了局是2018年发展严沉不及预期，无数仍处于烧钱阶段。对于他们来说，资产的高周转是活下去的根基前提，因而在获取房源之后，急剧出租成为必然，这也为房屋的质量埋下了隐患。2018年的自若甲醛事务沉新把长租公寓带回人们的视野，甲醛事务的产生是必然还是无意，我们却能够从长租公寓的贸易运作模式发现一些端倪。

一、租金差+装建投资溢价

以优客逸家为代表，从业主端整套租入再通过度拆隔间，增长房间数实现额表收益，同时，“二房东”也会对租入的房屋进行单一装建，以实现房租价值的提升。该模式因其轻资产的运作方式而具备运营矫捷的利益，在房源和租客的选择上，自由度更高，弊端在于房源异常分散，服务半径较大，治理运营成本较高。

二、生态社区+增值服务

运营商通过打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+游览”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等大局扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己发展经营，提升用户履历度和粘性。该模式因集中运营，便于打造生态社区，进而从衍生的增值服务上获得盈利，同时也可降低运营成本，但弊端也在于要打造生态社区，只能通过整体收购或整体租赁实现，这对房源的选址有更高的要求，选址欠安，将导致后期整体出租率不高，影响“社区”模式的运行。

三、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同

以万科为代表，该类模式的主题是先租后售，公司的性质并不指望依附公寓租金实现盈利，而是但愿借以公寓租赁获得潜在的客户资源，带头其自身的房地产销售。长租公寓租赁业务与房产销售业务能够产生联动，共享客户资源，进行结合营销，盘活了所治理社区的房源，提供社区增值服务。该模式对租户的尺度相对严苛，尤其青睐工作相对不变、高素质、高收入、高采办力的群体，租转售的成效有待进一步验证。

四、资产收购+持有经营

这种盈利模式与美国的公寓REITs模式类似，借助不动产基金通过本钱运作来收购或整租、刷新物业，而后与第三方的公寓治理公司合作，由其掌管物业的出租经营与治理。相迸宗前三种模式，该模式为沉资产运作，现金流压力较大。

五、资产证券化ABS，赚取利率差

以自若为代表，通过旗下金融公司放贷给租户，租户与自若形成债权债务关系，自若将债权打包注入给SPV，SPV刊行证券募资，自若从SPV获得所募资金，补充旗下金融公司持续放贷。由于租金是一种被以为是比力安全不变的支出，因而该类ABS的回报率和安全性有肯定保障。但无数的长租公寓作为二房东，没有物业产权，用租金收益刊行ABS，相较于物业资产型ABS，潜在危险极高。

无论何种模式下，低成本获取房源和精密化运营都是长租公寓盈利的关键地点，参加者只有在房源端占据成本优势，在运营端力争取精密化、专业化，以高品质服务把握更多的租户资源，能力实现不变盈利。

——欢迎光临888集团征询助理征询师 汪雷