“地产与本钱密不成分，产业与金融相生互动 。”
2020年，越来越多的产业园区运营主体以“资产治理”为主题关注点，借助中国本钱市场“注册造”、科创板、REITS等“东风”，选取升级版的本钱运作模式，买通园区资产的“融-投-管-退”全周期通路，将是未来一段功夫最沉要的行业命题 。
一、 产业园区呼叫本钱运作模式创新
(一) 本钱运作成为产业园区发展的主题诉求
由于产业园区在区域开发建设、产业造就及区域资源调配与整合方面承担沉要作用，且开发区域广、项目复杂、回报周期长，因而，必要持久持续的资金投入，这就对产业园区提出了极高的本钱运作要求，而目前相对单一的融资模式、粗放的资金与资产治理成为产业园区发展的主题短板，未来亟待拓展渠路多元、模式创新的本钱运作规划以满足园区健康发展必要 。
(二) 产业园区成为优质投资资产
近年来，在以创新强国战术指引、供给侧鼎新为主线的鼎新政策领导下，我国正由以传统造作业为主的第二产业向以研发创新导向的高端造作业、以现代服务业为代表的第三产业等现代产业系统升级 。产业的创新与升级拉动产业楼、数据中心、物流仓储等产业园区业态的投资机遇，为园区的融资模式创新提供了客观前提 。
二、 产业园区本钱运作创新的三大蹊径
(一) 园区上市通路开启
2020年，科创板、“注册造”等本钱市场创新行动的深入落地，以及此前颁布的《国务院关于推动国度级经济技术开发区创新提升打造鼎新盛开新高地的定见》，标志取产业园区加快拥抱本钱市场 。继中新集团正式在上海证券买卖所主板挂牌买卖后，锦和贸易、德必文化等行业新星也成功上市，打开了产业园区运营主体的上市空间 。
2020年4月21日，锦和贸易正式在上交所挂牌，股票代码为SH.603682 。除去刊行用度等，锦和贸易上市募资净额为6.85亿元，刊行后市盈率22.28倍 。锦和贸易专一文创园区运营，主交易务为产业园区、创意产业园区的定位设计、刷新和运营治理 。锦和贸易以承租运营模式、参股运营模式和委托运营模式等轻资产运营模式成功上市的模式为园区企业上市提供了范本 。
2020年9月17日，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司首发申请获创业板上市委员会通过，将于深交所创业板上市 。公司初次公开刊行的A股不超过1347.40万股，占刊行后总股本的25.00% 。据招股书显示，德必文化拟召募资金61578.36万元，召募的资金将用于园区智慧精装一体化升级、星光德必易园、德必岳麓 WE"、研发中心建设、补充流动资金等项目 。
产业园区运营主体的上市寂仔利于园区企业破解资金瓶颈，获取持久低成本资金，提高融资能力 。同时，上市后的品牌形象大幅提升，能够获得处所当局更多的政策资源支持，以及指标客户的关注，增长品牌竞争优势 。另表，成为公家公司后，也有利于突破传统的治理模式和经营机造，推动企业实现科学化治理 。
(二) 园区REITs和资产治理提速
REITs最早于1960年呈此刻美国，本意是把不足流动性的贸易地产包装成为流动性较强的证券销售给投资者 。而在2020年之前，中国境内市场没有尺度化的REITs产品，均为类REITs的私募产品，其特点是产品门槛高，只卖给特定的客户群体，而相对应的公募REITs可把切合要求的不动产项目及其收益做成尺度化产品，在买卖所上市销售 。
2020年1月，中国证监会召开2020年系统工作会议，指出稳妥推动基础设施REITs试点 。4月30日，中国证监会和国度发展鼎新委共同颁布《关于推动基础设施领域不动产投资信任基金（REITs）试点有关工作的通知》，明确提出“激励国度战术性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等发展试点”，并“支持位于国务院核准设立的国度级新区、国度级经济技术开发区领域内的基础设施项目 。”，明示着产业园区REITs资产证券化进入黄金发展窗口期 。
产业园区作为我国公募REITs试点的沉点支持对象，具备怪异优势：以集成电路、生物医药及人为智能等园区主导产业是未来中国经济转型的方向，园区租户以高新企业为主发展，势头优良，且产业集群效应可吸引更多高低游企业落户，产业园区拥有持续经营能力 。据银河证券数据，初步估计5年后产业园区REITs市场规模累计可达约809亿，市场远景辽阔 。
综合来看，权属清澈、沉点区域内的成熟优质产业园区将最先受益：
从地域上看，主题一线城市及部门二线城市的国度级开发区或经开区本钱化率超过4%，可分配收益较高，发出产业园区公募 REITs 的可能性更高 。
从园区类型来看，高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的沉要底层资产之一 。
从园区主导产衣反看，新一代信息技术、生物、新资料等新兴产业将能最大限度保障园区现金流 。
产业园区公募REITs试点对于推动园区可持续发展意思沉大 。从资金盘活的角度，REITs通过“投资—运营—盘活—再投资”的内循环的模式推动更多资金投入到新片区的开发建设中，降低资产负债率，改善财政情况，构建投资关环，援手产业园区加快扩张速度 。
(三) 园区产业基金“高歌猛进”
园区产业基金是指园区运营方以单独出资、与当局/社会本钱共同出资设立，选取股权投资等市场化方式，沉点投资于园区内入驻企业，支持园区有关主导产业发展的基金 。园区主导的产业基金阐扬着越来越大的作用，一方面，园区基金成为招商引资的“利器”，甚至成为各园区的“标配”服务，另一方面，园区基金也成为园区的战术新兴业务和利润增长点 。
2020年，很多园区投资运营方与产业巨头跨界结合成立产业基金，推进产业投资的发展，扩大公司资产规模 。例如，东湖高新与光大本钱投资有限公司、光大浸辉投资治理（上海）有限公司共同出资设立总规模达24亿元的东湖光大产业投资基金，通过投资节能环保、新兴信息产业、生物医药产业、新能源、集成电路、高端设备造作业和新资料等领域内的优质企业壮大企业产业投资业务 。万科结合比亚迪设立基金，召募规模为11.01亿元，通过投资科技、物流等领域以提升其在物流地产领域的竞争力，同时将加快推动其“城乡建设及生涯服务商”的建设 。
三、结语
通过创新本钱运作模式，产业园区能够拓宽融资渠路、买通资产治理通路、实现健康的资金链治理，走上持久良性发展的轨路，我们也等待着2021年有更多的园区融资和资产治理的创新模式出现 。
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